soxic (soxic) wrote,
soxic
soxic

Categories:

Привлекательная зарубежная недвижимость


Недавно в моем фейсбуке появился мой давний знакомый из Словении, он периодически проявляется с различными бизнес идеями, поддержки они с моей стороны не встречают, но он не сдается. Первая идея была контрабанда поставка черной икры из России. Это было 15 назад, был тогда он совсем молод и горяч. Со временем бизнес идеи становятся более легальными. И вот сейчас он жаждет продавать дома в Словении богатым россиянам, тысяч эдак за 500 евро, но конечно лучше за 1 млн. Ему естественно нужны контакты, пароли и явки покупателей, которые жаждут купить домик в Словении, мне тоже нужны. Он не нашел поддержки с моей стороны был вежливо послан и успокоился, но речь сейчас не о нем.

Достаточно часто ко мне обращаются различные компании, предлагающие фантастически выгодные инвестиции в недвижимость за границей. Ключевое во всех этих предложениях гарантированная, высокая доходность в твердой валюте. Цифры меняются, но, как правило, это 6-10% (иногда даже 15%) годовых в долларах или евро, уже после уплаты всех налогов и услуг управляющей компании. Мечта любого инвестора, не так ли? Купил себе объект за границей и получаешь на карточку твердую валюту. У меня остается только один вопрос, почему же столь выгодные объекты не продаются там особенно учитывая, что ставки на депозиты там гораздо ниже, чем у нас здесь, а ставки по ипотеке гораздо более привлекательные. Почему же все эти компании приходят в Россию и предлагают эти сверх выгодные инвестиции?

Действуют все примерно по одному сценарию: показывают красивые буклеты с фотографиями и графиками и обещают высокую доходность, без указания конкретных цифр. Но теряются от конкретных вопросов с конкретными примерами.
На одной из нетворкинг митингов ко мне подошла менеджер по продажам недвижимости на Кипре. Начала она очень бодро, что вложения в недвижимость на Кипре крайне выгодное предложение, что ее можно сдавать с большой доходностью, а они полностью организуют весь процесс. На мой вопрос, какой же доход можно будет ожидать, в цифрах и какой порог входа, от какой суммы стоит вести разговор, она уверена ответила, что предложения у них на любой кошелек и доходность высокая.
Тогда я предложила свой пример.  Как-то в августе мы с семьей снимали небольшую виллу на Кипре за 5 тысяч евро за месяц, это был август, самый сезон. Стоимость аренды включала в себя все, кроме электричества. А это и вода, и обслуживание бассейна, и уборка территории несколько раз в неделю. Подозреваю, что поскольку мы искали вариант в последний момент, то данное предложение было далеко не самое оптимальное по цене, на следующих год нам удалось снять соседнюю виллу у английских пенсионеров значительно дешевле (и мы так понравились этим пенсионерам, что они очень хотели нас видеть и на следующий год). Рядом было выставлено объявление о продаже такой же виллы за 1,5 млн евро. Итак,  если предположить идеальный вариант, что вилла будет сдаваться без простоев за постоянную цену в 5 тысяч евро ежемесячно без учета налогов и расходов на содержание, получаем 4%. Реально же, с учетом всех расходов стоит расчитывать на 2% при удачном стечение обстоятельств. Об этой нехитрой арифметики я и сообщила менеджеру по продажам. И попросила привести мне какие-то более удачные примеры, но, увы, она согласилась со мной и сказала, что это именно та доходность, которую стоит ожидать.

Похожий вариант был и с австралийской недвижимостью. Огромное рекламное предложения от менеджера, о том, как выгодно инвестировать в Астралию, окончилось реальными цифрами на реальных примерах в 3% годовых без учета дополнительных затрат, налогов и затрат на бухгалтера, который будет заполнять и подавать налоговую деклараци.
Если конечно инвестор не желает разбираться в этом вопросе самостоятельно. Дополнительно выяснилось, что за редким исключением, продать вторичную недвижимость в Австралии нельзя, это запрещено законодательством, но "рынок недвижимости в Австралии огромен, поэтому в случае необходимости мы с без проблем продадим объект" почему же Вы с самого начала не продаете объекты там, а предлагаете их клиентам из России.

Про другие варианты "инвестирования за границу" еще расскажу. Примеры выше, на мой взгляд, самые безобидные, когда на стадии иследования, задав парочку наводящих вопросов, уже можно сделать выводы об ожидаемой доходности и понять, что чудес на свете не бывает.
Tags: инвестиции, недвижимость
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 3 comments